乐鱼体育【汇祥医养】养老地产运营的八大风险随着我国老年人口的快速增长、人民生活水平的提高以及社会保障机制的改善，社会对养老房地产的需求不断加大。养老地产承担着推动养老产业向前发展的责任，养老地产经营持久化是其未来的发展方向。

　　由于养老地产在我国兴起较晚以及人民生活水平的差异等原因导致在销售运营阶段存在很多风险。在该阶段需要关注的风险有如下三类。

　　针对老年人这一特别的群体，营销说辞是否能抓住老年人的消费心理，宣传广告是否具有吸引力和说服力，这些都是风险分析应着重考虑的因素。

　　作为整合复杂的房地产和现代服务业的新型产业，必须开展跨行业深度合作，同时需要相关配套设施和服务的支持，这使养老项目建设成本和运营成本都高于普通地产项目，客户能够接受并有相应的负担能力存在一定风险。

　　虽然居家养老仍是主流观念，但受计划生育政策影响， “421”家庭结构越来越普遍，赡养老人的时间和精力都不充足，家庭养老功能逐渐丧失，故而社会对养老地产的需求量很大乐鱼体育官网。目前，市场上大部分的养老房地产都是缺乏供给的现状（微信公众号：汇祥医养咨询）。

　　目前，国内较为普遍的有三种运营模式：出租、出售和租售结合。出租模式的土地成本通常较低，开发商能够获得长期稳定的回报，并增加企业竞争力。但是，该模式的初期投资非常高，资本回报周期长，企业财务风险较大。

　　出售模式下，开发商通常存在资金不足、资源整合能力差等问题。对开发商来说，投资风险最小，但缺乏长期稳定收益，具有一定销售风险。

　　租售结合模式是出租和销售模式按照合理的比例分配，具有一定的灵活性，既退出了部分资金，又实现了长期稳定的收入。但是，采用这种混合模式不利于企业的管理。

　　我国经济发展虽一直保持上升的趋势，国内生产总值逐年递增，但经济增长速度却逐渐放缓。在这种经济背景下，我国进入老龄化社会的速度却很快，这种“未富先老”的市场环境，在一定程度上影响了养老地产的发展。

　　➤政策风险。相对于国外丰富的养老地产经验，我国养老地产市场的发展较为落后，对养老地产的研究不够全面和深入。在国家层面上，相关法律体系也不健全，制定的相关政策较少，房地产商可参考和依照的规范不统一，故而在销售运营过程中，会出现因政策发生变动而导致的风险。

　　在养老地产管理中，不仅涉及内部员工的管理，还包括对老人的管理及服务，需要满足老年人的各类需求，针对他们的需求提供让其满意的服务。

　　养老地产项目的经营管理不同于一般商业地产，养老地产的管理风险具有不确定性，主要包括如下两方面。

　　➤管理水平。当前，我国养老地产的发展处于起步阶段，管理体制尚未系统化，管理流程也不够完善。管理层人才和服务专员之间的配合并不畅通。因此，养老地产的发展应在管理方面多加重视。

　　➤服务质量。目前，中国养老地产服务评估机制尚未达到理想水平，消费者需求分析不够准确，没有形成完善的服务流程。另外，的服务水平尚未达到要求且数量紧缺，服务水平和质量存在风险（微信公众号：汇祥医养咨询）。

　　养老地产开发企业要做好项目的营销工作，以老年人和子女容易接受的方式宣传，加强推广工作。积极推动以老人为本，解决老年养老保障问题，减轻老年人子女的负担。

　　项目运营需要使用何种运营模式须考虑多方面的因素，包括商业模式、经营理念、财务实力、经营成本等。企业应结合自身情况选择合适的模式来降低风险。企业财务实力可以租赁物业，获得长期稳定的现金流，不断完善服务，创造品牌影响力。没有财务压力的企业可考虑租赁模式的组合，部分回收投资资金的同时，降低运营成本。

　　相对于国外，我国养老产业起步较晚，经验不是很丰富，故而企业可引进先进的国际管理模式和经验，提升管理水平。另外，我国养老服务的专业性人才稀缺，应着眼于培养专业人才，并努力培养本土化养老服务队伍，完善管理服务体系（微信公众号：汇祥医养咨询）。

　　在的管理方面，要制定统一的服务标准，确保服务态度和服务质量。不断提高服务水平，不仅要更好地贯彻服务宗旨乐鱼体育官网乐鱼体育官网，规范服务运作模式，关心老年人的需求，还要了解消费者的偏好以及服务频率等。

　　在管理流程方面，要把服务流程化，将医疗服务、生活文化服务、休闲娱乐服务等形成流程，并按规范提供服务，掌握消费者需求动向，及时提供服务，保证服务不存在缺口。

　　总体而言，我国养老地产的发展还处于探索阶段。考虑对养老地产项目营销运营阶段风险的研究，采取应对措施，在一定程度上可解决我国社会养老难题，对养老地产的发展具有促进作用，同时房地产企业也可获得一定的经济效益与社会效益。